Как продать недвижимость в зоне АТО - алгоритм действий

Алгоритм купли-продажи недвижимого имущества в зоне проведения АТО предполагает определенное количество согласованных с юристами шагов, облегчение карманов на непредвиденные расходы и проведение магических ритуалов для тех, кто совсем отчаялся и опустил руки.

Впрочем, колдовство все равно не поможет, так что придется собрать в кулак волю, документы и – действовать. Так, переселенцу, собирающемуся продать недвижимость, для начала стоит убедиться в наличии права собственности, в том числе, в праве на распоряжение данным недвижимым имуществом.

Здесь есть несколько исходных вариантов: документы есть в полном объеме, что само по себе хорошо и дополнительных манипуляций не требует; документы были, но теперь они потеряны или уничтожены; и полное отсутствие документов, что плохо, но не смертельно. Пишет "Остров".

Документов может не быть, чаще всего, по следующим причинам: собственник не принял наследство и не переоформил имущество на себя, либо имущество, которое хочется продать – это неузаконенный самосторой или является государственной (коммунальной) формой собственности. Кроме того, может быть банально не оформлена приватизация.

Если проблема очевидна и документов нет, переселенец признается лицом, не имеющим прав совершать сделки в отношении данного имущества. Однако, юристы советуют не опускать на данном этапе руки и идти не за успокоительными в аптеку, а за квалифицированной юридической помощью.

Этапы и алгоритмы

Первый этап работы юристов – это анализ данных, предоставленных переселенцем и установление прав, на основании которых переселенец заявляет о себе, как о собственнике недвижимости. В 99,9 процентах случаев юристы отнесутся к информации со всей серьезностью, так что врать, увиливать и пытаться вызвать необоснованное сочувствие не рекомендуется.

Как отмечает руководитель общественной организации "Ты нужен" и юрист Украинского Хельсинского союза по правам человека Лилия Веревкина, на этом этапе можно установить, кто формально (юридически) является собственником имущества, что снимает вопросы о коммунальной или государственной форме собственности. Устанавливаются возможные способы приобретения (перевода/переоформления) права собственности на переселенца для дальнейшей реализации права распоряжения имуществом.

Если есть возможность, то вопросы о переоформлении прав решаются вне зоны АТО. В том числе, можно провести приватизацию, обратиться в суд для возобновления срока обращения к нотариусу и в дальнейшем вступить в наследство.

Если способы установления права собственности невозможны в силу отсутствия государственных органов вне зоны АТО, которые могут выполнить данные действия (фактически, не были перенесены вне зоны АТО или не переданы полномочия), следующий этап – обращение в суд для признания права собственности.

«Так, например, для узаконивания самостроя в зоне АТО необходимо пройти техническую экспертизу самостроя государственным органом архитектурно-строительного контроля в соответствии с Законом Украины «О регулировании городостроительной деятельности», но на основании Постановления Кабинета Министров Украины от 07.11.2014 № 595 «Некоторые вопросы финансирования бюджетных учреждений, осуществление социальных выплат населению и предоставления финансовой поддержки отдельным предприятиям и организациям Донецкой и Луганской областей» на территории зоны АТО больше не функционируют государственные органы. В таких случаях желательно обратиться в суд для признания права собственности в силу отсутствия у временно перемещенного лица возможности узаконить самострой в соответствии с процедурой, предусмотренной законодательством Украины», - говорит Веревкина.

В случае утери документов, подтверждающих право собственности на жилье, алгоритм следующий: переселенец обращается в суд для признания своих прав, предоставив хоть какие-нибудь документы, которые есть в наличии. В том числе, необходимо представить информационную справку из Государственного реестра прав на недвижимость для физических и юридических лиц.

В случае успеха, суд, на основании документов переселенца и полученной информации из госорганов, выносит решение о признании права собственности, с которым можно идти к нотариусу для законного оформления сделки.

«Недостатком данного подхода является то, что органы, которые выдавали документы, в том числе конкретные нотариусы в зоне АТО, не осуществляют деятельность в рамках украинского законодательства, либо не имеют доступа к бумажным архивам вследствие перерегистрации вне зоны АТО», - отмечает Веревкина.

О новой «специфике» работы нотариусов также говорят информированные источники в зоне АТО: «Нотариусы в зоне АТО работают таким образом: перерегистрировавшись вне зоны АТО, они или просто въезжают для проведения конкретных действий, а сами находятся вне зоны АТО, либо работают на постоянной основе в зоне АТО, при этом все нотариальные действия проходят, по сути, вне зоны, с указанием нового адреса нотариуса».

«Регистрация сделок проходит на территории Украины. Естественно, нотариусы работают и в Луганске, и в Донецке, но оформить законную сделку не могут. Зато могут оформить доверенность. То есть риэлтор может взять доверенность у покупателя, например, и едет в Украину», - рассказал «ОстроВу» один из нотариусов, работающих в настоящее время на территории Луганска.

Нюансы для переселенцев

В случае, если право собственности переселенца на недвижимость установлено и неизменно как ежегодное количество ям на дорогах украинских райцентров, юристы советуют не впадать в горячку и обратить внимание на ряд нюансов перед походом к нотариусу. Во-первых, нужно убедиться в отсутствии приписанных несовершеннолетних детей по данному адресу. Выписать их желательно до обращения к нотариусу, так как нотариусы требуют справку Формы 2 о составе семьи либо другой документ, подтверждающий наличие зарегистрированных по данному адресу лиц.

Также необходимо подтвержденное отсутствие обременения имущества (ареста имущества - залога или ипотеки). Снятие любого вида обременения имущества возможно в судебном порядке, что нужно делать до обращения к нотариусу. Естественно, все это дополнительно затраченное время и потеря нервов или их остатка на текущем этапе.

Кроме того, потребуется наличие согласия второго супруга, если имущество является совместной собственностью. Согласие подается в письменном виде и нотариально удостоверяется. Также необходимо наличие кадастрового номера земельного участка, если недвижимость представляет собой дом на земельном участке.

В порядке подачи документов нотариусу также есть свои особенности для переселенцев. Так, по информации юриста Украинского Хельсинского союза по правам человека Лилии Веревкиной, полный список выглядит следующим образом:

• Оригиналы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (подпункт 1.2 пункта 1 главы 2 Раздела 2 Приказа Министерства юстиции Украины № 296/5 от 22.02.2012 «О утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины» (далее – Приказ № 296/5);
• Справка о составе семьи (приписанные, зарегистрированные по данному адресу, п. 1.9 Приказа № 296/5, ф. 2);
• В случаях наличия приписанных/зарегистрированных несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, необходимо подать разрешение с органа опеки и попечительства (п. 1.10 Приказа № 296/5);
• Документ о проведении денежной оценки имущества (п. 1.12 Приказа № 296/5);
• При наличии запрета на продажу имущества, обремененного долгом, наличие согласия кредитора и приобретателя (п. 1.14 Приказа № 296/5);
• Копия справки о взятии на учет лица, которое переместилось с временно оккупированной территории Украины, района проведения АТО или населенного пункта, находящегося на линии соприкосновения (справка ВПЛ) (пункта 1 гл. 1 раздела 2 Приказа № 296/5): удостоверение сделок по отчуждению или залога жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, а также имущества, на которое распространено режим недвижимой вещи, управление недвижимым имуществом, производится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации ) одной из сторон соответствующей сделки;
• Письменное согласие второго супруга, которое оформляется у нотариуса;
• Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.

Особое внимание может вызвать четвертый пункт, который требует оценки недвижимости. Как подсказали «ОстроВу» юристы из Донецка, в данном случае могут возникнуть «нюансы», приводящие к потере части денег: «С оценщиками проблем нет, их присутствие на месте не нужно, программа, с которой они работают, автоматически высчитывает стоимость жилья. Единственное, что нужно уточнить, это заложен ли в программу коэффициент уменьшения цены для зоны АТО».

Есть мнение, что данный коэффициент может искусственно варьироваться как в сторону повышения, так и в сторону понижения, что, как и сам факт наличия коэффициента, может стать для владельца недвижимости неожиданным сюрпризом.

Не добавляет оптимизма владельцам квартир и установившаяся сегодня цена на жилье в оккупированных городах Донбасса. По словам риэлторов, работающих с оккупированными территориями, цена на недвижимость упала в среднем в три раза. Есть совершенно неутешительные примеры, когда цена квартиры падает в пять раз, как, например, в районах Донецка, где до сих пор слышен пусть и далекий, но все же свист снарядов.

«Приблизительно за 25-30 тысяч долларов можно взять «трешку» с ремонтом недалеко от центра. Около двадцати в долларах хотят за «однушку» поближе к центру. Естественно, можно договориться и дешевле. Например, в Калининском районе Донецка можно взять и за 12 тысяч хорошую однокомнатную квартиру с ремонтом», - говорят жители Донецка.

По словам донецких риэлторов, рынок недвижимости «не умер, но затих». Примечательно, что довольно часто, по словам источников в Донецке, встречаются случаи приобретения жилья гражданами России. Причем, вполне законно согласно украинскому законодательству.

«По украинским законам, иностранцы имеют право приобретать недвижимость в Украине, имея всего лишь идентификационный номер налогоплательщика. Ранее, в случае желания россиянина купить недвижимость в Донбассе, нужно было идти в налоговую, и получать там такой номер. Сейчас это сделать нереально, однако, совершить данную процедуру от лица гражданина Российской Федерации и провести сделку купли-продажи может риэлтор как доверенное лицо», - рассказал источник в Донецке.

В любом случае, желающим как купить, так и продать недвижимость на территории «ЛДНР» следует помнить о времени, нервах, бумажной волоките и об установившихся сегодня ценах, прямо говорящих о финансовых «преимуществах» покупки перед продажей. Впрочем, «преимущества» эти так же туманны, как и само будущее «молодых республик», так что стоит все же задуматься о том, что выгоднее: купить сегодня за полцены кота в мешке, учитывая шаткую ситуацию, или расстаться за бесценок с обустроенным жильем в «республиканском Мордоре».